Stand 10. August 2026: Der Senatsentwurf Nr. 1816 befindet sich noch in parlamentarischer Beratung. Er ist kein verabschiedetes Gesetz; die beschriebenen Änderungen gelten daher noch nicht.

Die Bezeichnung „Kondominiumsreform 2026“ kann den Eindruck erwecken, die neuen Regeln seien bereits anwendbar. Das ist nicht der Fall: Der Gesetzentwurf Nr. 1816 ist ein parlamentarischer Vorschlag, der geändert, angenommen, abgelehnt oder ohne Abschluss bleiben kann.

Zur Vermeidung von Missverständnissen sind zwei Ebenen klar zu trennen: die heute geltende Rechtslage und die im Senatsentwurf vorgeschlagenen Änderungen. Rechtswirkungen entstehen erst durch ein endgültig verabschiedetes und veröffentlichtes Gesetz ab dem darin vorgesehenen Zeitpunkt.

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Was ist der Gesetzentwurf Nr. 1816 und wie weit ist das Verfahren?

Der Senatsentwurf Nr. 1816 mit dem Titel „Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici“ wurde am 24. Februar 2026 eingebracht. Laut offizieller Senatsakte wird er in der 2. ständigen Kommission (Justiz) beraten. Am 10. August 2026 ist er weder endgültig vom Parlament verabschiedet noch im Amtsblatt veröffentlicht; der Text bleibt daher ein Vorschlag.

  • Ein Gesetzentwurf ändert den italienischen Zivilkodex nicht von selbst.
  • Während der parlamentarischen Beratung können Artikel, Schwellenwerte und Formulierungen geändert werden.
  • Die Zustimmung nur einer Parlamentskammer wäre nicht ausreichend: Abgeordnetenkammer und Senat müssen denselben Text beschließen.
  • Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen lassen sich erst anhand des endgültig veröffentlichten Textes beurteilen.
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Die wichtigsten vorgeschlagenen Änderungen für die Verwaltung

Der eingebrachte Text betrifft vor allem Art. 1129 ZGB und Art. 71-bis der Durchführungsbestimmungen. Vorgeschlagen werden zusätzliche Transparenzpflichten, genauere Fristen für die Übergabe, eine neue Formulierung zur Verlängerung des Auftrags und weitere Voraussetzungen für größere Verwaltungen. Keine dieser Änderungen gilt derzeit als Gesetz.

  • Online-Veröffentlichung des Auszugs aus dem Kondominiumskonto in einem geschützten Bereich binnen dreißig Tagen nach Quartalsende.
  • Übergabe der Unterlagen binnen dreißig Tagen nach Auftragsende und anteiliges Entgelt für dringende Tätigkeiten innerhalb der vorgeschlagenen Grenze.
  • Jährliche automatische Verlängerung bis zur Abberufung oder zum Rücktritt und Fortgeltung des aufgeschlüsselten Honorars bis zu einem anderslautenden Beschluss.
  • Eine im endgültigen Text auszulegende Haftungsfreistellung, wenn die Verwaltung wegen Zahlungsrückständen trotz ordnungsgemäßer Erfüllung der eigenen Pflichten nicht handeln konnte.
  • Vorgeschlagene Zertifizierung nach UNI 10801:2024 bei Jahresbudgets über 100.000 Euro oder mehr als fünfzig Einheiten sowie Aufhebung der Ausbildungsausnahme für interne Verwalter.
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Zahlungsrückstände, Bankkonto, Versicherung und Transparenz

Bereits heute muss die Verwaltung ein auf das Kondominium lautendes Konto verwenden, sämtliche Ein- und Auszahlungen darüber abwickeln und den Miteigentümern über die Verwaltung Einsicht und Kopien der periodischen Kontoaufstellung ermöglichen. Art. 63 der Durchführungsbestimmungen regelt bereits Einhebung, Rückstände, getrennt nutzbare Dienste und den Eintritt eines Erwerbers. Der Entwurf ersetzt diese Regeln derzeit nicht, sondern schlägt Änderungen und Ergänzungen vor.

  • Bankkonto: Zur geltenden Regelung käme die vierteljährliche Online-Bereitstellung des Kontoauszugs im geschützten Bereich hinzu.
  • Zahlungsrückstände: Der Entwurf bezieht den Sechsmonatszeitraum auf den beschlossenen Ratenplan und nennt die Unterbrechung getrennt nutzbarer Dienste unabhängig von deren Art.
  • Erwerb einer Einheit: Die vorgeschlagene Mithaftung würde das laufende und die zwei vorhergehenden Verwaltungsjahre umfassen; die Erklärung der Verwaltung wäre über den beurkundenden Notar einzuholen.
  • Versicherung: Vorgeschlagen ist eine Kondominiumsversicherung mit einem dem Gebäudewert angemessenen Höchstbetrag für teilweisen oder vollständigen Untergang und Haftpflicht gegenüber Dritten.
  • Diese vorgeschlagene Gebäudeversicherung ist von der bereits in Art. 1129 ZGB vorgesehenen möglichen Berufshaftpflicht der Verwaltung zu unterscheiden.
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Was muss ein Kondominium heute tun?

Bis zum möglichen Inkrafttreten eines Reformgesetzes müssen Verwaltung und Versammlung den italienischen Zivilkodex, dessen Durchführungsbestimmungen und die übrigen geltenden Vorschriften anwenden. Der Entwurf kann beobachtet werden, rechtfertigt aber keine Beschlüsse, Sanktionen, Unterlagenanforderungen oder Pflichten, die als bereits verbindlich dargestellt werden.

  • Konto, Abrechnung, Einhebung und Unterlagen weiterhin nach geltendem Recht verwalten.
  • Keine Pflichten oder Kosten allein aufgrund des vorgeschlagenen Textes in den Voranschlag aufnehmen.
  • Die offizielle Senatsakte und spätere Textfassungen verfolgen.
  • Verfahren und Aufträge erst nach endgültiger Verabschiedung, Veröffentlichung und Inkrafttreten neu bewerten.

Bevor eine Neuerung als anwendbar angesehen wird

  1. ✓Prüfen, ob der Gesetzentwurf verabschiedet wurde
  2. ✓Den endgültigen Wortlaut kontrollieren
  3. ✓Das Datum des Inkrafttretens feststellen
  4. ✓Geltendes Recht und Vorschläge unterscheiden
  5. ✓Etwaige Übergangsbestimmungen prüfen

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Der Beitrag gibt den Stand des Senatsentwurfs Nr. 1816 am 10. August 2026 wieder. Verfahren und Wortlaut können sich ändern; vor Entscheidungen sind die aktuelle offizielle Senatsakte und das geltende Recht zu prüfen.

Offizielle Quellen