Die Pflicht richtet sich nach der Zahl der Miteigentümer und nicht nach der Zahl der Wohnungen. Besitzt eine Person mehrere Einheiten, zählt sie daher als ein Miteigentümer.
Unterlässt die Versammlung die verpflichtende Bestellung, kann das Gericht auf Antrag eines oder mehrerer Miteigentümer oder des zurückgetretenen Verwalters tätig werden.
Bestellung, Dauer und Annahme
Die Bestellung erfolgt mit der Mehrheit nach Art. 1136 ZGB. Der Auftrag dauert ein Jahr und verlängert sich nach geltender Regelung. Bei Annahme sind Daten, Sitz, Kontakte und ein aufgeschlüsseltes Honorar mitzuteilen.
- Vollständiger Beschluss und korrekte Protokollierung.
- Annahme des Auftrags und Angabe des Honorars.
- Aushang der Verwalterdaten an zugänglicher Stelle.
Zu prüfende Voraussetzungen
Das Gesetz verlangt persönliche, Ausbildungs- und Fortbildungsvoraussetzungen; für bestimmte interne Verwalter bestehen Ausnahmen. Sinnvoll sind außerdem eine angemessene Versicherung und eine verlässliche Arbeitsorganisation.
- Voraussetzungen nach Art. 71-bis der Durchführungsbestimmungen.
- Grundausbildung und laufende Fortbildung, soweit erforderlich.
- Berufshaftpflicht passend zu den verwalteten Gebäuden.
Was im Angebot klar sein sollte
Ein vergleichbares Angebot trennt Grundhonorar, enthaltene Leistungen und Zusatzleistungen. Klare Angaben vermeiden spätere Unstimmigkeiten bei Sonderarbeiten, Forderungseinzug oder Übergabe.
- Ordentliche Verwaltung, Versammlungen und Abrechnung.
- Honorare für außerordentliche Arbeiten und Sonderverfahren.
- Antwortzeiten, Erreichbarkeit und Notfallorganisation.
- Übergabe und Zugang zu Unterlagen.
Vor der Abstimmung
- ✓Voraussetzungen und Fortbildung prüfen
- ✓Angebote mit gleichem Leistungsumfang vergleichen
- ✓Aufgeschlüsseltes Honorar kontrollieren
- ✓Sonderleistungen klären
- ✓Dokumentenübergabe und Kontaktwege festlegen
Die gesetzliche Schwelle ist nur der Ausgangspunkt: Auch kleinere Kondominien können freiwillig eine professionelle Verwaltung bestellen.