L’obbligo si determina in base al numero dei condomini, cioè dei proprietari, e non al numero degli appartamenti. Un unico proprietario di più unità conta quindi come un solo condomino.
Se l’assemblea non provvede quando la nomina è obbligatoria, può intervenire l’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Nomina, durata e accettazione
La nomina avviene con la maggioranza prevista dall’art. 1136 del Codice civile. L’incarico ha durata annuale e si rinnova secondo la disciplina vigente. All’accettazione l’amministratore deve comunicare dati, sede, recapiti e compenso analitico.
- Delibera completa e corretta verbalizzazione.
- Accettazione dell’incarico e indicazione del compenso.
- Affissione dei dati dell’amministratore nelle parti comuni accessibili.
Requisiti da verificare
La legge stabilisce requisiti di onorabilità, formazione e aggiornamento, con eccezioni specifiche per alcuni amministratori interni. È utile verificare anche copertura assicurativa, strumenti di lavoro e capacità di gestire documenti e scadenze.
- Requisiti previsti dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione.
- Formazione iniziale e aggiornamento periodico quando richiesti.
- Polizza professionale adeguata alla tipologia degli immobili gestiti.
Cosa deve essere chiaro nell’offerta
Un preventivo confrontabile distingue compenso ordinario, attività incluse e prestazioni ulteriori. La trasparenza iniziale riduce incomprensioni durante lavori straordinari, recupero crediti o passaggi di consegne.
- Gestione ordinaria, assemblee e rendiconto.
- Compensi per lavori straordinari e pratiche specifiche.
- Tempi e canali di risposta, reperibilità e gestione delle emergenze.
- Modalità di consegna e consultazione dei documenti.
Prima della votazione
- ✓Controllare requisiti e aggiornamento
- ✓Confrontare offerte con lo stesso perimetro
- ✓Verificare compenso analitico
- ✓Chiarire attività straordinarie
- ✓Definire consegna documenti e canali di contatto
La soglia numerica è solo il punto di partenza: anche nei condomini più piccoli una gestione professionale può essere scelta volontariamente.