Aggiornamento al 10 agosto 2026: l’Atto Senato n. 1816 è un disegno di legge in corso di esame. Non è una legge approvata e le modifiche descritte non sono ancora vigenti.

Il titolo “riforma del condominio 2026” può far pensare a regole già operative. Non è così: il DDL 1816 è una proposta parlamentare e il suo testo può essere modificato, approvato, respinto o non concludere l’iter.

Per evitare equivoci, ogni novità va letta su due piani distinti: da una parte la disciplina oggi vigente; dall’altra le modifiche contenute nel testo presentato al Senato. Soltanto una legge definitivamente approvata e pubblicata può produrre effetti dalla data prevista.

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Cos’è il DDL 1816 e a che punto è l’iter

L’Atto Senato n. 1816, intitolato “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”, è stato presentato il 24 febbraio 2026. La scheda ufficiale del Senato lo indica in trattazione presso la 2ª Commissione permanente (Giustizia). Alla data del 10 agosto 2026 non risulta definitivamente approvato dal Parlamento né pubblicato in Gazzetta Ufficiale: il testo resta quindi una proposta.

  • Un disegno di legge non modifica da solo il Codice civile.
  • Durante l’esame parlamentare articoli, soglie e formulazioni possono cambiare.
  • L’approvazione di un solo ramo del Parlamento non sarebbe sufficiente: Camera e Senato devono approvare lo stesso testo.
  • Entrata in vigore e disposizioni transitorie si valutano soltanto sul testo definitivo pubblicato.
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Le principali modifiche proposte per l’amministratore

Il testo presentato interviene soprattutto sugli artt. 1129 c.c. e 71-bis disp. att. c.c. Propone nuovi obblighi di trasparenza, termini più precisi per il passaggio di consegne, una diversa formulazione del rinnovo dell’incarico e requisiti aggiuntivi per alcune gestioni di maggiore dimensione. Nessuna di queste modifiche è oggi applicabile come legge vigente.

  • Pubblicazione online, in area riservata, dell’estratto del conto condominiale entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre.
  • Consegna della documentazione entro trenta giorni dalla cessazione, con compenso proporzionale per le attività urgenti entro il limite proposto.
  • Rinnovo annuale automatico fino a revoca o dimissioni e mantenimento del compenso analitico fino a diversa delibera.
  • Formula di esonero da responsabilità, da interpretare nel testo definitivo, quando l’amministratore dimostri di non aver potuto adempiere a causa della morosità dopo avere correttamente svolto i propri obblighi.
  • Certificazione UNI 10801:2024 proposta per gestioni con bilancio superiore a 100.000 euro o più di cinquanta unità immobiliari; proposta anche l’eliminazione dell’esonero formativo previsto per l’amministratore interno.
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Morosità, conto corrente, assicurazione e trasparenza

Oggi l’amministratore deve già utilizzare un conto intestato al condominio, farvi transitare le somme ricevute ed erogate e consentire ai condomini, per il suo tramite, di consultare e ottenere copia della rendicontazione periodica. L’art. 63 disp. att. c.c. disciplina già riscossione, morosità, servizi separabili e obblighi di chi subentra. Il DDL non sostituisce oggi queste regole: propone di modificarle e ampliarle.

  • Conto corrente: alla disciplina vigente si aggiungerebbe la pubblicazione trimestrale online dell’estratto in area riservata.
  • Morosità: la proposta precisa il semestre rispetto allo scadenzario deliberato e richiama la sospensione dei servizi separabili indipendentemente dalla loro natura.
  • Acquisto dell’unità: la solidarietà proposta comprenderebbe l’esercizio in corso e i due precedenti, con dichiarazione dell’amministratore acquisita tramite il notaio rogante.
  • Assicurazione: il testo propone una polizza condominiale con massimale adeguato al valore dell’edificio per perimento parziale o totale e responsabilità civile verso terzi.
  • La polizza dell’edificio proposta dal DDL va distinta dall’eventuale polizza professionale dell’amministratore già contemplata dall’art. 1129 c.c.
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Cosa deve fare oggi un condominio

Fino all’eventuale entrata in vigore di una legge di riforma, amministratore e assemblea devono applicare il Codice civile, le disposizioni di attuazione e le altre norme oggi vigenti. Il DDL può essere seguito per prepararsi a possibili cambiamenti, ma non giustifica delibere, sanzioni, richieste documentali o adempimenti presentati come già obbligatori.

  • Continuare a gestire conto, rendiconto, riscossione e documenti secondo la normativa vigente.
  • Non inserire nel preventivo obblighi o costi fondati soltanto sul testo proposto.
  • Monitorare la scheda ufficiale del Senato e gli eventuali testi successivi.
  • Rivalutare procedure e incarichi soltanto dopo l’approvazione definitiva, la pubblicazione e l’entrata in vigore.

Prima di considerare una novità applicabile

  1. ✓Verificare se il DDL è stato approvato
  2. ✓Controllare il testo definitivo
  3. ✓Verificare la data di entrata in vigore
  4. ✓Distinguere norme vigenti e proposte
  5. ✓Verificare eventuali disposizioni transitorie

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Il contenuto fotografa lo stato dell’Atto Senato n. 1816 al 10 agosto 2026. L’iter parlamentare e il testo possono cambiare; prima di assumere decisioni occorre consultare la scheda ufficiale aggiornata e la normativa vigente.

Fonti ufficiali