Nicht bezahlte Beiträge betreffen nicht nur den säumigen Miteigentümer. Sie können die Liquidität für Versorgungsverträge, Versicherungen, Wartung und Dienstleister beeinträchtigen. Deshalb muss das Vorgehen vorbeugend, dokumentiert und einheitlich sein.
Ein wirksamer Forderungseinzug beginnt vor einem Gerichtsverfahren: mit einem verständlichen Haushaltsplan, festen Raten und Fälligkeiten, aktueller Buchhaltung und nachvollziehbarer Kommunikation.
Vorbeugen mit klaren Fälligkeiten und Konten
Jeder Miteigentümer muss Betrag, Zahlungsgrund und Fälligkeit nachvollziehen können. Aktuelle Einzelkonten und der regelmäßige Abgleich des Kondominiumskontos helfen, Verzögerungen, Zuordnungsfehler und tatsächliche Rückstände rasch zu unterscheiden.
- Ratenplan und korrekte Bankdaten rechtzeitig mitteilen.
- Zahlungen mit einheitlichen Verwendungszwecken verbuchen.
- Abweichungen und fällige Raten zeitnah melden.
- Mitteilungen und Vereinbarungen geordnet aufbewahren.
Von der Mahnung zum gerichtlichen Einzug
Bleibt die Zahlung aus, empfiehlt sich ein stufenweises Verfahren: Buchprüfung, formelle Mahnung, gegebenenfalls Gespräch und schließlich rechtliche Beauftragung. Auf Grundlage des von der Versammlung genehmigten Verteilungsplans kann die Verwaltung ohne neuen Beschluss einen sofort vollstreckbaren Mahnbescheid beantragen.
- Beschluss, Verteilung, Fälligkeit und Schuldnerdaten prüfen.
- Kapital, Zeiträume und verlangte Kosten genau ausweisen.
- Vergleichbare Fälle nach demselben Verfahren behandeln.
- Über Gesamtdaten informieren, ohne personenbezogene Daten unzulässig zu verbreiten.
Liquidität und notwendige Dienste sichern
Die Verwaltung muss die Zwangseinbringung innerhalb der in Art. 1129 ZGB vorgesehenen Frist einleiten, sofern die Versammlung nicht ausdrücklich davon befreit. Parallel sind Liquidität und wesentliche Zahlungen zu überwachen und Entscheidungen zu dokumentieren, ohne private Vorleistungen oder improvisierte Verteilungen.
- Verfügbare Mittel und bevorstehende Pflichtzahlungen überwachen.
- Ordentliche, außerordentliche und zweckgebundene Mittel trennen.
- Ratenvereinbarungen nur nachhaltig und schriftlich gestalten.
- Kosten und Ergebnis des Einzugs in der Abrechnung darstellen.
Empfohlener interner Ablauf
- ✓Beschlossener und mitgeteilter Ratenplan
- ✓Aktuelle Buchhaltung und Bankabstimmung
- ✓Dokumentierte Mahnung
- ✓Vollständige Unterlagen für den Rechtsbeistand
- ✓Laufende Liquiditäts- und Fristenkontrolle
- ✓Transparente Abrechnung der Einzugskosten
Fristen, Anspruchsgrundlagen und gerichtliche Schritte sind im Einzelfall zu prüfen. Der Beitrag ist informativ und ersetzt nicht die Beurteilung durch Verwaltung und Rechtsbeistand.