Als Flachdach gilt die ebene Abschlussfläche des Gebäudes, deren wichtigste Aufgabe die Abdeckung ist. Sie kann begehbar oder nicht begehbar und gemeinschaftlich, im Alleineigentum oder zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sein.
Vor Arbeiten und Kostenverteilung genügt es nicht festzustellen, wer die Fläche nutzt. Zu prüfen sind Kaufverträge, vertragliche Kondominiumsordnung, Pläne und der tatsächlich überdeckte Gebäudeteil. Eine falsche Einordnung kann die Abrechnung anfechtbar machen.
Begriff und Eigentumsverhältnisse
Art. 1117 ZGB vermutet Dächer und Flachdächer als gemeinschaftlich, sofern der Rechtstitel nichts anderes bestimmt. Die Fläche kann jedoch einem Einzelnen gehören oder zu dessen ausschließlicher Nutzung bestimmt sein. Auch eine Dachterrasse kann dieselbe Abdeckungsfunktion erfüllen; entscheidend ist die konkrete Bauweise, nicht allein die katasterrechtliche oder gebräuchliche Bezeichnung.
- Eigentumstitel und vertragliche Kondominiumsordnung prüfen.
- Die tatsächlich überdeckten Einheiten bestimmen.
- Tragwerk und Abdichtung von nutzungsbezogenen Oberflächen trennen.
- Abläufe, Brüstungen, Fugen und Zugänge vor Freigabe des Leistungsverzeichnisses prüfen.
Verteilung der Kosten
Bei einem gemeinschaftlichen Flachdach werden die Kosten grundsätzlich nach Art. 1123 ZGB auf die von der Abdeckung begünstigten Eigentümer verteilt, sofern kein anderer Rechtstitel gilt. Bei Alleineigentum oder ausschließlicher Nutzung trägt nach Art. 1126 ZGB der alleinige Nutzer ein Drittel der Kosten für Reparatur oder Wiederherstellung der Abdeckungsfunktion; zwei Drittel tragen die Eigentümer der darunterliegenden, tatsächlich überdeckten Einheiten nach ihrem jeweiligen Wertanteil.
- Art. 1126 nur bei ausschließlicher Nutzung bzw. Eigentum und Abdeckungsfunktion anwenden.
- In die zwei Drittel nur die tatsächlich überdeckten Einheiten einbeziehen.
- Gemeinschaftliche Arbeiten von rein privaten Oberflächenarbeiten trennen.
- Abweichende vertragliche Schlüssel in den Rechtstiteln stets prüfen.
Feuchtigkeitsschäden, Erhaltung und Haftung
Ein Feuchtigkeitsfleck in der darunterliegenden Wohnung klärt die Verantwortung noch nicht. Erforderlich sind eine schnelle Meldung, Sicherungsmaßnahmen und eine technische Feststellung von Ursache, Umfang und Dringlichkeit. Die Vereinigten Senate des Kassationsgerichtshofs Nr. 9449/2016 verbinden die Verantwortung mit der Obhut des alleinigen Nutzers und den Erhaltungspflichten des Kondominiums; regelmäßig wird auch für Schäden der Schlüssel des Art. 1126 angewandt, sofern keine ausschließlich zurechenbare Ursache bewiesen wird.
- Schäden von Beginn an fotografieren und datieren.
- Teilreparaturen vor einer technischen Diagnose vermeiden.
- Leistungsverzeichnis, Gewährleistung, Bauleitung und Endkontrolle beschließen.
- Bericht, Protokolle, Rechnungen und Abdichtungsnachweise geordnet aufbewahren.
Vor dem Beschluss der Arbeiten
- ✓Rechtstitel und Ordnung geprüft
- ✓Tatsächlich überdeckte Einheiten bestimmt
- ✓Technischer Bericht zur Schadensursache
- ✓Gemeinschaftliche und private Arbeiten getrennt
- ✓Verteilungsschlüssel im Protokoll begründet
- ✓Gewährleistung und Endkontrollen geplant
Die konkrete Verteilung hängt von Rechtstiteln, Geometrie der Abdeckung, Art der Arbeiten und Schadensursache ab. Der Schlüssel ist vor Freigabe des Angebots am einzelnen Gebäude zu prüfen.