Il lastrico solare è la superficie piana posta alla sommità dell’edificio e svolge soprattutto una funzione di copertura. Può essere praticabile o non praticabile e, pur servendo l’intero fabbricato o una sua parte, può risultare comune, di proprietà esclusiva oppure concesso in uso esclusivo.
Prima di decidere lavori e riparti non basta osservare chi utilizza la terrazza: occorre verificare atti di acquisto, regolamento contrattuale, planimetrie e porzione di edificio effettivamente coperta. Una qualificazione errata può produrre un rendiconto contestabile.
Che cos’è e a chi appartiene
L’art. 1117 c.c. presume comuni tetti e lastrici solari quando il titolo non dispone diversamente. Il lastrico può però appartenere o essere riservato all’uso di un solo condomino. Anche una terrazza a livello può svolgere la medesima funzione di copertura: la denominazione catastale o commerciale non è sufficiente, perché conta la configurazione concreta.
- Verificare il titolo di proprietà e il regolamento contrattuale.
- Individuare quali unità sono effettivamente coperte.
- Distinguere struttura e impermeabilizzazione dalle finiture legate al godimento esclusivo.
- Controllare scarichi, parapetti, giunti e accessi prima di approvare il capitolato.
Come si dividono le spese
Se il lastrico è comune, la spesa segue in via generale l’art. 1123 c.c. e grava sui condomini serviti dalla copertura, salvo un diverso titolo. Quando il lastrico è in uso o proprietà esclusiva e occorre riparare o ricostruire la funzione di copertura, l’art. 1126 c.c. pone un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti coperte, in proporzione al rispettivo valore.
- Applicare l’art. 1126 soltanto se esiste uso o proprietà esclusiva e funzione di copertura.
- Includere nei due terzi solo le unità comprese nella proiezione verticale della copertura.
- Separare nel capitolato le opere comuni dalle finiture di esclusivo interesse.
- Verificare sempre eventuali criteri convenzionali contenuti nei titoli.
Infiltrazioni, manutenzione e responsabilità
Una macchia nell’alloggio sottostante non stabilisce da sola chi sia responsabile. Servono segnalazione tempestiva, messa in sicurezza e accertamento tecnico di causa, estensione e urgenza. Le Sezioni Unite della Cassazione n. 9449/2016 hanno ricondotto la responsabilità alla custodia dell’utilizzatore esclusivo e ai doveri conservativi del condominio; il criterio dell’art. 1126 opera normalmente anche per i danni, salvo prova di una causa imputabile in modo esclusivo a uno dei soggetti.
- Fotografare e datare i fenomeni fin dal primo riscontro.
- Evitare interventi parziali prima della diagnosi tecnica.
- Deliberare capitolato, garanzie, direzione lavori e controlli finali.
- Conservare relazione, verbali, fatture e certificazioni dell’impermeabilizzazione.
Prima di deliberare i lavori
- ✓Titoli e regolamento verificati
- ✓Unità effettivamente coperte individuate
- ✓Relazione tecnica sulla causa del problema
- ✓Capitolato con opere comuni e private separate
- ✓Criterio di riparto motivato nel verbale
- ✓Garanzie e controlli finali programmati
La ripartizione concreta dipende dai titoli, dalla geometria della copertura, dal tipo di intervento e dalla causa del danno. Il criterio va verificato sul singolo edificio prima dell’approvazione del preventivo.