Sicherheit im Kondominium beschränkt sich nicht auf Aufzugskontrollen oder einen Feuerlöscher. Entscheidend sind Gebäudehöhe und Nutzung, vorhandene Anlagen, Beschäftigte und Arbeiten externer Unternehmen.
Die Verwaltung muss Prüfpflichten erfassen, qualifizierte Unternehmen beauftragen, Protokolle und Erklärungen aufbewahren und Mängel beheben, bevor daraus ein Notfall entsteht.
Risiken, Anlagen und Fristen erfassen
Jedes Gebäude hat ein eigenes Profil. Aufzug, Tore, Gemeinschaftselektrik, Heizzentrale, Garage, Dach und Außenbereiche benötigen unterschiedliche Kontrollen. Das technische Register verbindet jedes Element mit Verantwortlichen, Wartungsbetrieb, Unterlagen und nächstem Termin.
- Anlagen und prüfpflichtige Tätigkeiten erfassen.
- Konformitätserklärungen, Bücher und Prüfprotokolle sammeln.
- Wartungen und Erneuerungen in einem Kalender planen.
- Jeden Mangel bis zum dokumentierten Abschluss verfolgen.
Brandschutz und Fluchtwege
Die Vorschriften für Wohngebäude richten sich nach Brandschutzhöhe und vorhandenen Tätigkeiten. Ab einer Brandschutzhöhe von 12 Metern gelten besondere organisatorische Maßnahmen; oberhalb bestimmter Schwellen können Brandschutzverfahren erforderlich sein. Garagen und Heizzentralen sind gesondert zu prüfen.
- Stiegen, Gänge, Ausgänge und Feuerwehrzufahrten freihalten.
- Notbeleuchtung, Türen und vorgesehene Ausrüstung kontrollieren.
- Hinweise passend zur Leistungsstufe des Gebäudes aushängen.
- Fristen regelmäßig mit einer Brandschutzfachperson prüfen.
Arbeiten, Unternehmen und Verantwortung
Bei Wartungen oder Baustellen beginnt Sicherheit bereits bei der Auswahl des Unternehmens und der Festlegung des Auftrags. Pflichten von Auftraggeber, Arbeitgeber und Sicherheitskoordinator sind unterschiedlich und hängen vom konkreten Vorhaben ab.
- Fachliche Eignung und Versicherung des Unternehmens prüfen.
- Zugänge, Sperrbereiche und Überschneidungen mit Bewohnern festlegen.
- Vorgesehene Sicherheitsfunktionen bestellen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
- Temporäre Maßnahmen mitteilen, ohne unnötige personenbezogene Daten zu verbreiten.
Wesentliches Sicherheitsregister
- ✓Aktuelles Verzeichnis von Anlagen und Tätigkeiten
- ✓Benannte Verantwortliche und Wartungsbetriebe
- ✓Auffindbare Unterlagen und Protokolle
- ✓Fristenkalender mit Vorwarnung
- ✓Zugewiesene und abgeschlossene Mängel
- ✓Zugängliche Notfallinformationen
Die Pflichten hängen von Höhe, Anlagen, Tätigkeiten, Beschäftigten und Baustellen ab. Das Sicherheitskonzept ist mit befugten Fachpersonen gebäudespezifisch zu erstellen.