Bei Rechnungen für Wartung, Reparatur oder Erneuerung eines Aufzugs führt die automatische Anwendung der allgemeinen Miteigentumsanteile nicht immer zum richtigen Ergebnis. Zunächst ist zwischen einem bestehenden gemeinschaftlichen Aufzug und dem Beschluss über einen Neueinbau zu unterscheiden.
Zusätzlich sind die vertragliche Kondominiumsordnung, die Eigentumstitel, die tatsächlich erschlossenen Einheiten sowie mehrere Stiegen oder Gebäudeteile zu prüfen. Der gesetzliche Schlüssel gilt vorbehaltlich einer wirksamen abweichenden Vereinbarung und kann nur einen Teil des Kondominiums betreffen.
Bestehender Aufzug: Art. 1124 ZGB
Für Erhaltung und Erneuerung von Stiegen und Aufzügen tragen nach Art. 1124 des italienischen Zivilgesetzbuches die Eigentümer jener Einheiten die Kosten, denen diese Anlagen dienen. Eine Hälfte wird nach dem Wert der Einheiten, die andere ausschließlich nach der Höhe des jeweiligen Stockwerks über dem Boden verteilt. Keller, Dachräume, Garagen und weitere Räume sind nach Lage und anwendbarem Rechtstitel einzuordnen.
- Geltende Stiegen- und Aufzugstabelle prüfen.
- Wertanteil und Höhenanteil korrekt trennen.
- Feststellen, welche Einheiten vom Aufzug erschlossen werden.
- Abweichungen in einer vertraglichen Kondominiumsordnung prüfen.
Wartung, Reparatur und Erneuerung
Art. 1124 betrifft sowohl die laufende Erhaltung als auch die Erneuerung der Anlage. Wartungsvertrag, Arbeiten an Bauteilen, Prüfungen, notwendige Anpassungen und Austausch sind nach ihrem tatsächlichen Inhalt einzuordnen. Die Verwaltung eines bestehenden Aufzugs darf nicht mit dem erstmaligen Einbau einer neuen Anlage verwechselt werden.
- Leistungsverzeichnis, Angebot und Ursache der Maßnahme prüfen.
- Erneuerung der bestehenden Anlage vom Neueinbau unterscheiden.
- Dringlichkeit, Beschluss und Verteilungsschlüssel in der Abrechnung dokumentieren.
Mehrere Stiegen oder Aufzüge
Dient ein Aufzug nur einer Stiege oder einem Gebäudeteil, ist nach Art. 1123 Abs. 3 ZGB die Gruppe zu bestimmen, die daraus Nutzen zieht. Die Kosten dürfen nicht ohne Prüfung von Verbindungen, Zugängen und tatsächlicher Funktion auf sämtliche Einheiten der Anlage verteilt werden.
- Tatsächlich erschlossenen Gebäudeteil bestimmen.
- Zugänge zu Garage, Kellern und Gemeinschaftsflächen prüfen.
- Eine passende Sondertabelle nach Ordnung und Gebäudesituation verwenden.
Neueinbau und Abbau architektonischer Barrieren
Der erstmalige Einbau eines Aufzugs ist eine Neuerung und getrennt zu beurteilen. Mehrheiten, getrennte Nutzung und die Stellung nicht zustimmender Eigentümer richten sich nach Art. 1120 und 1121 ZGB sowie – bei Maßnahmen zum Abbau architektonischer Barrieren – nach den besonderen Vorschriften. Projekt, Zugänglichkeit, Sicherheit und Kostenverteilung sind vor dem Beschluss zu klären.
- Technische und wirtschaftliche Machbarkeitsstudie einholen.
- Teilnahme an Kosten und Nutzung eindeutig festlegen.
- Mehrheiten und Vorschriften zum Barriereabbau prüfen.
- Projekt, Genehmigungen, Vertrag und Abnahmen aufbewahren.
Unterlagen vor der Kostenverteilung
- ✓Eigentumstitel und vertragliche Kondominiumsordnung
- ✓Stiegen- und Aufzugstabelle
- ✓Liste der tatsächlich erschlossenen Einheiten
- ✓Angebot, Leistungsverzeichnis und Art der Maßnahme
- ✓Beschluss, Mehrheiten und Zahlungsplan
Eigentumstitel, vertragliche Regelungen, besondere Gebäudestrukturen oder Streitigkeiten können zu einem anderen Ergebnis führen. Vor Verbuchung erheblicher Kosten sollte der Einzelfall mit Technikern und beauftragten Fachpersonen geprüft werden.