Tausendstel zeigen nicht nur, welchen Anteil jeder Eigentümer bezahlt. Sie drücken den Verhältniswert jeder Einheit zum Gesamtgebäude aus und bestimmen bei vielen Beschlüssen zugleich das Stimmgewicht.
Eine verlässliche Tabelle beruht auf aktuellen Plänen und Aufmaßen, offengelegten technischen Kriterien und der Prüfung von Zubehörflächen. Nutzfläche, Geschoss, Ausrichtung und Nutzung können über begründete Koeffizienten einfließen.
Von der Fläche zum Verhältniswert
Die Fachperson erfasst Bestand und Eigenschaften der Einheiten, verwendet geeignete Koeffizienten und setzt die Werte ins Verhältnis zu tausend. Kurzfristiger Marktwert, Miete oder interne Ausstattungen bilden normalerweise nicht unmittelbar die allgemeine Eigentumstabelle.
- Pläne, Nutzungen und Zubehörflächen prüfen.
- Koeffizienten und Berechnungsmethode offenlegen.
- Allgemeine Tabelle von Nutzungstabellen für Stiegen, Aufzug oder Anlagen trennen.
- Technischen Bericht und Berechnungen aufbewahren.
Genehmigung und Anwendung
Die Tabellen werden der Ordnung beigefügt und dienen der Kostenverteilung nach Gesetz oder Rechtstitel. Die Genehmigung hängt von der Art des angewandten Schlüssels ab: Eine technische Umsetzung gesetzlicher Kriterien ist von einer Vereinbarung zu unterscheiden, die Kostenrechte abweichend gestaltet.
- Für jede Ausgabe die anzuwendende Tabelle angeben.
- Eigentumstabelle und besondere Nutzungsschlüssel nicht verwechseln.
- Vertragliche Klauseln in Erwerbstiteln prüfen.
- Mehrheiten und geprüfte Unterlagen im Protokoll festhalten.
Berichtigung und Revision
Grundsätzlich setzt eine Änderung Einstimmigkeit voraus. Art. 69 der Durchführungsbestimmungen erlaubt jedoch die Berichtigung oder Revision mit der Mehrheit nach Art. 1136 Absatz 2, wenn ein Fehler vorliegt oder bauliche Veränderungen den Verhältniswert auch nur einer Einheit um mehr als ein Fünftel verändern.
- Ursprünglichen Fehler mit prüfbaren technischen Daten belegen.
- Aufstockung, Flächenzuwachs und wesentliche Umgestaltung bewerten.
- Die Wertverschiebung und nicht nur eine optische Änderung messen.
- Neue Berechnung einer qualifizierten Fachperson übertragen und Beschluss begründen.
Unterlagen für eine fundierte Prüfung
- ✓Geltende Ordnung und Tabellen
- ✓Erwerbstitel und Pläne
- ✓Ursprünglicher technischer Bericht
- ✓Tatsächlicher Bestand der Einheiten und Zubehörflächen
- ✓Beschlüsse zu Genehmigung oder Änderung
- ✓Begründete Neuberechnung, falls erforderlich
Die richtige Methode hängt von Rechtstiteln, Gebäude und Revisionsgrund ab. Vor dem Beschluss sollten technische und rechtliche Prüfung abgestimmt werden.