I millesimi non indicano soltanto quanto paga ciascun proprietario. Esprimono il valore proporzionale di ogni unità rispetto all’intero edificio e incidono anche sul peso del voto in numerose deliberazioni assembleari.
Una tabella affidabile nasce da dati catastali e rilievi aggiornati, criteri tecnici dichiarati e controlli sulle pertinenze. Superficie reale, piano, esposizione e destinazione possono concorrere al calcolo attraverso coefficienti motivati.
Dalla superficie al valore proporzionale
Il tecnico ricostruisce consistenza e caratteristiche delle unità, applica i coefficienti ritenuti idonei e rapporta i valori ottenuti a mille. Il valore di mercato momentaneo, il canone di locazione e i miglioramenti interni non sono normalmente il criterio diretto della tabella generale.
- Verificare planimetrie, destinazioni e pertinenze.
- Dichiarare coefficienti e metodo di calcolo.
- Distinguere tabella generale e tabelle d’uso per scale, ascensore o altri impianti.
- Conservare relazione tecnica e prospetti di calcolo.
Approvazione e utilizzo in assemblea
Le tabelle sono allegate al regolamento e vengono utilizzate per ripartire le spese secondo legge o titolo. La loro approvazione dipende dalla natura del criterio adottato: una tabella che applica i criteri legali si distingue da un accordo che modifica convenzionalmente i diritti di spesa.
- Indicare chiaramente quale tabella si applica a ogni spesa.
- Non confondere millesimi di proprietà e criteri speciali di utilizzo.
- Verificare eventuali clausole contrattuali nei titoli di acquisto.
- Riportare nel verbale maggioranze e documenti esaminati.
Correzione e revisione: quando sono possibili
In via generale la modifica richiede il consenso unanime. L’art. 69 delle disposizioni di attuazione consente però la rettifica o revisione con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, quando esiste un errore oppure quando mutate condizioni dell’edificio alterano per oltre un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità.
- Documentare l’errore originario con elementi tecnici verificabili.
- Valutare sopraelevazioni, incrementi di superficie o trasformazioni rilevanti.
- Misurare l’alterazione del valore e non la sola variazione estetica.
- Affidare il nuovo elaborato a un tecnico qualificato e motivare la delibera.
Documenti per una verifica seria
- ✓Regolamento e tabelle vigenti
- ✓Titoli di acquisto e planimetrie
- ✓Relazione tecnica originaria
- ✓Stato reale delle unità e pertinenze
- ✓Delibere che hanno approvato o modificato i criteri
- ✓Nuovo calcolo motivato, se necessario
Il metodo corretto dipende dai titoli, dalla conformazione dell’edificio e dalla causa della revisione. Prima della delibera è opportuno coordinare valutazione tecnica e verifica legale.