Quando arriva una fattura per manutenzione, riparazione o sostituzione dell’ascensore, applicare automaticamente i millesimi generali può produrre un riparto errato. Il punto di partenza è distinguere un impianto già comune e funzionante dalla decisione di installarne uno nuovo.
Occorre inoltre verificare il regolamento contrattuale, i titoli di proprietà, le unità effettivamente servite e l’eventuale presenza di più scale o corpi di fabbrica. Il criterio legale opera infatti salvo una diversa convenzione valida e può riguardare soltanto una parte del condominio.
Ascensore esistente: il criterio dell’art. 1124 c.c.
Per manutenzione e sostituzione di scale e ascensori, l’art. 1124 c.c. pone la spesa a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui tali beni servono. La metà viene ripartita in ragione del valore delle singole unità e l’altra metà esclusivamente in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Cantine, soffitte, autorimesse e altri locali concorrono secondo la loro collocazione e il titolo applicabile.
- Verificare la tabella scale e ascensore vigente.
- Separare correttamente la quota per valore dalla quota per altezza.
- Controllare quali unità sono servite dall’impianto.
- Esaminare eventuali deroghe contenute in un regolamento contrattuale.
Manutenzione ordinaria, riparazioni e sostituzione
Il criterio dell’art. 1124 riguarda sia il mantenimento dell’impianto sia la sua sostituzione. Canone di manutenzione, interventi sui componenti, verifiche, adeguamenti necessari e rinnovo dell’impianto devono essere classificati in base alla loro effettiva natura, evitando di confondere la gestione di un ascensore esistente con la realizzazione di un impianto prima inesistente.
- Leggere capitolato, preventivo e causa dell’intervento.
- Distinguere la sostituzione dell’impianto dalla nuova installazione.
- Documentare urgenza, delibera e criteri utilizzati nel rendiconto.
Più scale o ascensori: il condominio parziale
Quando un ascensore serve soltanto una scala o una parte del fabbricato, l’art. 1123, terzo comma, c.c. richiede di individuare il gruppo che ne trae utilità. Non è quindi corretto distribuire indistintamente la spesa su tutte le unità del complesso senza verificare collegamenti, accessi e funzione concreta dell’impianto.
- Individuare il corpo di fabbrica effettivamente servito.
- Verificare accessi a garage, cantine e parti comuni.
- Usare una tabella dedicata coerente con il regolamento e lo stato dei luoghi.
Nuova installazione e superamento delle barriere
L’installazione di un ascensore dove prima non esisteva costituisce un’innovazione e richiede una valutazione distinta: maggioranze, possibilità di utilizzazione separata e posizione dei dissenzienti dipendono dagli artt. 1120 e 1121 c.c. e, quando l’opera è finalizzata al superamento delle barriere architettoniche, dalla disciplina speciale. Progetto, accessibilità, sicurezza e riparto devono essere verificati prima della delibera.
- Acquisire uno studio di fattibilità tecnico ed economico.
- Definire con precisione chi partecipa alla spesa e all’uso.
- Verificare maggioranze e disciplina sulle barriere architettoniche.
- Conservare progetto, autorizzazioni, contratto e collaudi.
Documenti da controllare prima del riparto
- ✓Titoli di proprietà e regolamento contrattuale
- ✓Tabella scale e ascensore
- ✓Elenco delle unità effettivamente servite
- ✓Preventivo, capitolato e natura dell’intervento
- ✓Delibera, maggioranze e piano dei pagamenti
Il riparto può cambiare in presenza di titoli, regolamenti contrattuali, conformazione particolare dell’edificio o contenzioso. Prima di contabilizzare una spesa rilevante è opportuno verificare il caso concreto con il tecnico e il professionista incaricato.