Eine Kondominiumsordnung ist keine bloße Verbotsliste. Sie soll die Nutzung gemeinsamer Teile organisieren, Kostenregeln einordnen und verständliche, tatsächlich anwendbare Vorgaben schaffen.
Vor Erstellung oder Änderung ist zwischen einer von der Versammlung beschlossenen Ordnung und vertraglichen Klauseln zu unterscheiden, die individuelle Rechte berühren und strengere Voraussetzungen erfordern können.
Wann sie erforderlich ist
Oberhalb der gesetzlichen Schwelle kann jeder Miteigentümer die Erstellung oder Überarbeitung anstoßen. Kleinere Gebäude können freiwillig eine Ordnung beschließen.
- Nutzung von Stiegenhaus, Hof, Garage, Garten und Gemeinschaftsräumen.
- Schutz des Erscheinungsbilds und Regeln für sichtbare Arbeiten.
- Zeiten, Lärm, Tiere und Verhalten in gemeinsam genutzten Bereichen.
- Verweis auf Tabellen und Kostenschlüssel.
Versammlungsordnung und Vertragsklauseln
Die Versammlungsordnung regelt vor allem Organisation und Gemeinschaftseigentum. Besondere Einschränkungen individueller Rechte am Sondereigentum sind sorgfältig zu prüfen und können nicht einfach durch Mehrheitsregeln eingeführt werden.
- Ursprung des Textes und Kaufverträge prüfen.
- Unklare, widersprüchliche oder praktisch nicht anwendbare Klauseln vermeiden.
- Zwingende Vorschriften und spätere Beschlüsse berücksichtigen.
Verstöße und Sanktionen
Sanktionen gelten nicht automatisch. Sie benötigen eine Grundlage in der Ordnung und das vorgesehene Beschlussverfahren. Beanstandung, Nachweis und Entscheidung müssen dokumentiert sein.
- Verbotenes Verhalten präzise beschreiben.
- Vergleichbare Fälle einheitlich behandeln.
- Beträge dem vorgesehenen Fonds für ordentliche Ausgaben zuführen.
Merkmale einer guten Ordnung
- ✓Klare und praktisch anwendbare Formulierungen
- ✓Übereinstimmung mit Gesetz und Verträgen
- ✓Gebäudespezifische Regeln
- ✓Verfahren für Beanstandungen und Sanktionen
- ✓Aktuelle, leicht zugängliche Fassung
Vor Einschränkungen oder Sanktionen sollten Ursprungstitel, erforderliche Mehrheiten und zwingende Vorschriften geprüft werden.