Ein Wassereintritt verlangt rasches, aber geordnetes Handeln. Wer ohne vorherige Dokumentation eingreift, erschwert möglicherweise die Ursachenfeststellung, die Abwicklung des Schadensfalls und die Trennung zwischen Reparaturkosten und Folgeschäden.

Ursache und Verantwortlichkeiten eines Wassereintritts sind in jedem Einzelfall festzustellen, gegebenenfalls durch einen Lokalaugenschein oder einen technischen Bericht.

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Was ist beim ersten Anzeichen eines Wassereintritts zu tun?

Zuerst sind Personen und Sachen zu schützen, eine Ausweitung des Schadens zu verhindern und verlässliche Beweise zu sichern. Die Verwaltung ist umgehend zu informieren, wenn Gemeinschaftseigentum oder gemeinschaftliche Anlagen betroffen sein könnten. Ist auch eine darüber- oder danebenliegende Einheit erkennbar beteiligt, sind deren Eigentümer oder Nutzer ebenfalls zu verständigen.

  • Feuchtstelle, Tropfen, Raum und beschädigte Gegenstände fotografieren und filmen sowie Datum und Entwicklung festhalten.
  • Ort, Zeitpunkt, Stärke, kürzlich ausgeführte Arbeiten und eine Kontaktmöglichkeit für den Zutritt schriftlich mitteilen.
  • Möbel und Böden schützen, verdächtige Anlagen nur bei sicherer Durchführung außer Betrieb nehmen und bei Bedarf sofort Fachhilfe anfordern.
  • Spuren nicht voreilig beseitigen und beschädigtes Material vor der Dokumentation nicht entsorgen, soweit Sicherheit oder Hygiene nichts anderes verlangen.
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Vor der Kostenfrage muss die Ursache feststehen

Die sichtbare Feuchtstelle kann weit von der Eintrittsstelle entfernt sein. Die Ursache kann in Dach, Dachterrasse, Terrasse, Fassade, Ablauf, gemeinsamer Steigleitung, privater Rohrleitung, Anschluss oder Abdichtung liegen. Eigentumstitel, Leitungsverlauf, Funktion des Bauteils und konkret festgestellte Ursache sind vor jeder Haftungszuordnung zu prüfen.

  • Gemeinschaftseigentum: Natur und Funktion nach den Titeln und Art. 1117 ZGB prüfen; nicht jede Leitung oder Terrasse ist automatisch gemeinschaftlich.
  • Private Einheit: Anlagen, Geräte, Abflüsse, Fugen und ausschließlich genutzte Bauteile kontrollieren.
  • Dach und Terrassen: Gemeinschaftsdach, ausschließliche Nutzung, niveaugleiche Terrasse und private Bauteile unterscheiden; Art. 1126 ZGB gilt nur unter seinen Voraussetzungen.
  • Die Lage des Flecks oder der geschädigten Wohnung bestimmt für sich allein weder die Sachherrschaft noch den Verteilungsschlüssel.
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Techniker, Versicherung und dringende Maßnahmen

Ist die Ursache nicht eindeutig, ist ein Lokalaugenschein mit einer Fachperson oder einem qualifizierten Unternehmen zu organisieren. Der Bericht sollte Prüfungen, wahrscheinliche Ursache, betroffene Bauteile, provisorische Maßnahmen und endgültige Sanierung beschreiben. Gleichzeitig sind Polizze, Selbstbehalte, Deckungen, Fristen und Form der Schadensmeldung zu prüfen.

  • Zutritte zu den betroffenen Einheiten abstimmen und die vorgenommenen Kontrollen festhalten.
  • Die Schadensmeldung unverzüglich einreichen und Fotos sowie erste Feststellungen beilegen, ohne die vollständige Sanierung abzuwarten.
  • Provisorische Maßnahmen gegen eine Schadensausweitung treffen, ohne die Ursachenfeststellung nach Möglichkeit zu vereiteln.
  • Bei Dringlichkeit kann die Verwaltung außerordentliche dringende Arbeiten veranlassen und muss der nächsten Versammlung darüber berichten, wie Art. 1135 ZGB vorsieht.
  • Schadensnummer, Schriftverkehr mit dem Sachverständigen, Angebote und Freigaben vor endgültigen Arbeiten aufbewahren, außer bei Notfällen.
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Sanierung und Kostenverteilung

Nach Beseitigung der Ursache sind Lecksuche, Reparatur, dringende Sicherungsmaßnahmen und Wiederherstellung beschädigter Oberflächen oder Gegenstände getrennt zu erfassen. Verantwortung und wirtschaftlicher Verteilungsschlüssel richten sich nach festgestellter Ursache, Sachherrschaft, Titeln, vertraglicher Kondominiumsordnung und anwendbarem Recht. Eine Versicherungsleistung entscheidet nicht automatisch über die Verantwortung.

  • Art. 2051 ZGB regelt Schäden durch Sachen in Verwahrung, vorbehaltlich des Nachweises eines Zufallsereignisses.
  • Bei Gemeinschaftseigentum richtet sich die interne Verteilung grundsätzlich nach Art. 1123 ZGB, sofern kein besonderer Schlüssel oder abweichender Titel gilt.
  • Bei einer ausschließlich genutzten Dachterrasse kann Art. 1126 ZGB anwendbar sein, jedoch erst nach Prüfung von Deckungsfunktion, Titeln und Art der Ausgabe.
  • Ein Mangel einer privaten Anlage, ein Ausführungsfehler oder die Verantwortung eines Dritten sind gesondert zu beurteilen.
  • Der Abschlussbericht sollte beseitigte Ursache, ausgeführte Arbeiten und Zustand der Wiederherstellung dokumentieren.

Operative Checkliste

  1. ✓Fotografieren und dokumentieren
  2. ✓Verwaltung verständigen
  3. ✓Schadensausweitung vermeiden
  4. ✓Lokalaugenschein organisieren
  5. ✓Polizze prüfen
  6. ✓Angebote und Rechnungen aufbewahren
  7. ✓Sanierung dokumentieren

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Offizielle Quellen