Obbligo di ripartitori e contatori (EED)

La Direttiva Europea sull’ Efficienza Energetica (EED) introduce obblighi sempre più stringenti per i condomìni con impianti centralizzati, con l’obiettivo di garantire trasparenza nei consumi, equità nella ripartizione delle spese e riduzione degli sprechi energetici.

Nel 2026 tali obblighi assumono un ruolo centrale nella gestione condominiale, incidendo direttamente su:

• ripartitori di calore;

• contatori di acqua calda sanitaria;

• contatori di acqua fredda;

• modalità di lettura e comunicazione dei consumi.

Cosa è la EED ? La Direttiva EED impone agli Stati membri di adottare misure volte a:

• migliorare l’efficienza energetica degli edifici;

• rendere i consumi misurabili, leggibili e comprensibili per gli utenti finali;

• favorire comportamenti virtuosi attraverso la conoscenza dei consumi reali.

L’Italia ha recepito tali principi introducendo obblighi specifici per gli edifici condominiali.

Ripartitori di calore: obbligo nei condomìni? Nei condomìni dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, l’installazione dei ripartitori di calore è obbligatoria, salvo comprovata impossibilità tecnica.

Funzione dei ripartitori

• misurano il consumo di ogni singolo radiatore;

• consentono la ripartizione delle spese in base all’uso effettivo;

• riducono contenziosi tra condomini.

Lettura e trasparenza

Dal 2026 i dispositivi devono:

• consentire la lettura da remoto;

• garantire la disponibilità periodica dei dati di consumo;

• permettere all’ utente di confrontare i propri consumi nel tempo.

 Contatori di acqua calda sanitaria

Quando l’acqua calda sanitaria è prodotta centralmente:

• è richiesto, ove tecnicamente possibile, il contatore individuale per ogni unità immobiliare;

• la ripartizione delle spese deve avvenire sui consumi effettivi;

• la lettura deve essere periodica e documentabile.

La misurazione puntuale diventa elemento essenziale per la corretta gestione contabile del condominio.

Contatori di acqua fredda: obbligo e criteri

Anche per l’acqua fredda la normativa spinge verso:

• installazione di contatori individuali;

• ripartizione delle spese basata sui consumi reali;

• superamento dei criteri forfettari o esclusivamente millesimali.

L’assenza di contatori individuali è ammessa solo se l’installazione comporta costi sproporzionati o impedimenti tecnici documentati.

Ruolo e responsabilità dell’amministratore

Nel quadro EED, l’amministratore:

• deve verificare la conformità degli impianti;

• curare la corretta lettura e archiviazione dei dati;

• informare i condomini sugli obblighi e sulle scadenze;

• prevenire sanzioni e contestazioni.

Una gestione non conforme può generare responsabilità civili e amministrative.

Conclusione

La normativa EED trasforma la gestione dei consumi in un obbligo strutturale, non più rinviabile.Adeguarsi significa tutelare il condominio, garantire equità e ridurre i rischi futuri.